Дөрвөн хүүхэдтэй, өрх толгойлсон ээжид өөрийн гэсэн орон сууцтай болох хүсэл бий. Тогтсон ажил, орлого ч бий. Гэхдээ банкны хаалга тогшихоор нас, орлого, батлан даагч, урьдчилгаа төлбөр гээд олон шалгуурын аль нэг дээр нь бүдэрнэ. 40 гарсан хүн 25 жилийн зээл авбал 67 нас хүртлээ төлнө. Тэр хүртэл ажиллаж, тогтвортой орлоготой байх баталгаа хаана байна вэ? Тиймээс сонголт нь цөөхөн.

Байраа 100 хувь бэлнээр авах, өндөр хүүтэй хувь лизингт орох, эсвэл түрээсийн байрнаас байр дамжин амьдрах. Нөгөө талд нь ганц бие, залуухан цэцэрлэгийн багш байна. Хүүхдүүдэд боловсрол олгож, ирээдүйг нь бэлддэг ч өөрийнхөө амьдралыг авч явахад цалин нь хүрэлцэхгүй үе бий. Байр авах урьдчилгаа хуримтлуулах тухай бодохоос өмнө хоол хүнс, хэрэглээний зардлаа зохицуулах шаардлагатай. Энэ бол нэг гэр бүлийн асуудал биш. Монголын олон мянган өрхийн бодит амьдрал ийм байна.

Монгол Улс 2013 оноос ипотекийн зээлийн тогтолцоог хэрэгжүүлж эхэлжээ. Өнгөрсөн 13 жилийн хугацаанд олон мянган өрх орон сууцтай болсон нь маргаангүй. Гэхдээ нэг асуулт өнөөдөр улам тодоор тавигдана. Ипотекийн зээл авсан хүмүүс нэмэгдэж байгаа хэрнээ яагаад гэр хорооллын айлын тоо буурахгүй байна вэ гэдэг асуулт.

Төрийн бодлого орон сууцтай болох хүсэлтэй иргэдэд чиглэсэн ч бодит амьдрал дээр зээлийн шалгуур хамгийн түрүүнд бага, дунд орлоготой өрхүүдийг шүүж үлдээдэг нь худлаа биш. Тогтмол орлоготой, өндөр цалинтай, урьдчилгаа төлбөр бүрдүүлсэн гэр бүл зээл авах боломжтой. Харин залуу гэр бүл, ганцаар хүүхдээ өсгөж буй ээж, шинэхэн багш, эмч, төрийн албан хаагч зэрэг тогтмол ажилтай боловч өндөр орлогогүй иргэд байрны зах зээлийн гадна үлдэх нь элбэг. Ингээд тэд түрээс рүү явна. Түрээсээс гэр хороолол руу шилжинэ. Гэр хороололд очсон бол түлш, утаа, агаарын бохирдлын асуудал дагана.

Өөрөөр хэлбэл, орон сууцны бодлого бол зөвхөн байр барих асуудал биш. Утаа, агаарын бохирдол, гэр бүлийн амьдрал, хүүхдийн орчин, хот төлөвлөлтийн асуудал юм.

47 мянган өрх юу хүлээж байна вэ?

Орон сууцны зээл авах хүсэлт гаргасан ч хүлээсээр байгаа олон мянган иргэн бий. Хот байгуулалт, барилга, орон сууцжуулалтын сайд Э.Бат-Амгалангийн мэдээлснээр энэ тоо 47 мянгад хүрсэн байна. Зарим нь нэг жил хүлээжээ. Зарим нь дөрөв, таван жил хүлээж байна. Энэ тоо бол зүгээр нэг статистик биш. 47 мянган айл гэдэг 47 мянган өрхийн амьдрал, хэдэн арван мянган хүүхдийн өсөж торниж буй орчин гэсэн үг. Тиймээс өнөөдөр “ипотекийн зээл байгаа” гэж хэлэхээс илүүтэй “хэн ипотек авч чадах вэ?” гэж асуух цаг болсон.

Засгийн газраас танилцуулж буй 2027 оны төсвийн онцлох 9 бодлогын нэг гол санаа нь урьдчилгаа төлбөрийг 30 хувиас 15 хувь болгон бууруулах. Энэ бол зөвхөн тооны өөрчлөлт биш юм.

Тухайлбал, 200 сая төгрөгийн үнэтэй орон сууц авахад 30 хувийн урьдчилгаа гэдэг 60 сая төгрөг. Харин 15 хувь бол 30 сая төгрөг. Дунд орлоготой өрхийн хувьд энэ хоёрын хооронд асар их ялгаа бий. Гэхдээ урьдчилгааг бууруулахын зэрэгцээ зээлийн эргэн төлөлтийн чадвар, өрхийн орлого, хүү, хугацааны асуудлыг цогцоор нь шийдэх шаардлагатай болно. Төр иргэний өмнөөс бүх мөнгийг нь гаргаж өгнө гэсэн үг биш. Харин иргэн, төр, санхүүгийн байгууллага хамтарч эрсдэлийг хуваалцах шинэ механизм бий болгох тухай асуудал.  Ингэж чадвал өнөөдөр банкны хаалган дээр зогсож буй олон өрх байрны хаалгыг өөрөө онгойлгох боломжтой болно.

Түрээслээд өмчлөх хувилбар яагаад хэрэгтэй вэ

Монголд “түрээслээд өмчлөх” хэлбэр өмнө нь хэрэгжиж байсан. “Буянт-Ухаа”, “Хангай” зэрэг төслүүдийн хүрээнд олон өрх байр түрээслэн амьдарч, улмаар өмчлөх боломжтой болсон. Хамгийн том давуу тал нь урьдчилгаа мөнгө нэг дор шаардахгүйгээр иргэдийг байртай болгох боломжтой. Ийм боломжийг хүсэж буй хүн олон бий.

Ялангуяа залуу гэр бүлүүдэд эхний алхмыг хийхэд нь төр дэмжлэг үзүүлэх шаардлагатай. Учир нь хүн байртай болсны дараа зөвхөн дөрвөн ханатай болдоггүй. Хүүхэд нь тогтвортой орчинд өснө, гэр бүл өөрийн гэсэн орон зайтай болно, айл өрхийн эдийн засгийн төлөвлөлт өөрчлөгдөнө.

Хамгийн гол нь “хэзээ байртай болох вэ” гэсэн айдас багасна. Гэр хороололд амьдарч буй өрхийн тоо буурахгүй байгаа нь зөвхөн орон сууц хүрэлцэхгүй байгаатай холбоотой биш. Жил бүр олон мянган залуу гэр бүл шинээр бий болж байна. Тэдэнд амьдрах орон зай хэрэгтэй. Харин орон сууцны үнэ, урьдчилгаа төлбөр, банкны шалгуур гурван талаас шахах үед хамгийн хүртээмжтэй сонголт нь гэр хороолол хэвээр үлддэг. Тэгээд бид утааны улирал эхлэхээр “яагаад утаа буурахгүй байна вэ” гэж асуудаг. Хариулт нь зөвхөн зуух, түлшинд байдаггүй. Орон сууцны хүртээмжгүй байдал өөрөө утааны нэг шалтгаан. Тиймээс утаатай тэмцэхийн тулд янданг тоолохын зэрэгцээ байргүй өрхүүдээ тоолох хэрэгтэй.

Орон сууц бол нийгмийн бодлого

Өөрийн гэсэн орон сууцтай байна гэдэг зөвхөн хэрэглээний асуудал биш. Хүн өөрийн гэсэн хаалгаа хаагаад гэр бүлтэйгээ тайван амьдрахыг хүсдэг. Хүүхэд өөрийн гэсэн орчинд өсөхийг хүсдэг. Залуу гэр бүл хадмынхаа нэг өрөөнд эсвэл хажуугийн жижиг өрөөнд бус өөрийн гэртээ амьдрахыг хүснэ. Хэн нэгэн гадаадад явахдаа зөвхөн өндөр цалин хүсээд явдаггүй. Зарим нь байрны урьдчилгаагаа цуглуулах гэж явж байгаа. 60 гаруй мянган иргэн хүний нутагт яг ийм шалтгаантай амьдарч байна. Тэр хооронд хань нь хүлээнэ, хүүхэд нь ээж, аавыгаа санана. Амьдралын хамгийн үнэ цэнтэй жилүүд харийн нутагт өнгөрнө. Энэ бол эдийн засгийн үзүүлэлтээс давсан нийгмийн асуудал.

Тиймээс орон сууцны бодлого гэдэг иргэдийг байраар хангах тухай биш, иргэдэд тогтвортой амьдралын суурь бий болгох тухай бодлого юм. Одоо хамгийн чухал нь хэрэгжилт Засгийн газар олон төрөлт ипотек, урьдчилгаа төлбөрийг бууруулах, түрээслээд өмчлөх хэлбэрийг нэмэгдүүлэх зэрэг шийдлийг санал болгож байна.

Түүнчлэн “Солонго-1, 2”, “Ногоон нуур”, “Сэлбэ” зэрэг төслүүдийг ашиглалтад оруулах замаар олон мянган айлыг орон сууцтай болгох зорилт тавьж байна. Хэрэв энэ бодлого бодитоор хэрэгжиж чадвал өнөөдөр банкны үүд сахиж буй 47 мянган өрхийн хувьд шинэ боломж нээгдэнэ. Гэхдээ иргэдийн хүлээлт өндөр байгаа үед ганц зүйл хамгийн чухал. Амлалт биш, хэрэгжилт.

Засгийн газрын санал болгосон шийдэл УИХ-аар дэмжигдэж, хууль эрх зүйн орчин бүрдэж, санхүүжилт нь бодитоор шийдэгдэж, эцэст нь түлхүүрээ гардан авах айлууд нэмэгдэх ёстой юм. Учир нь өнөөдөр Монголын олон гэр бүлд хэрэгтэй зүйл нь дахин нэг гоё төсөл, дахин нэг сайхан танилцуулга биш. Өөрийн гэсэн хаалганы түлхүүр юм. Тэр түлхүүрийг авах боломжийг зөвхөн өндөр орлоготой цөөнхөд бус, ажил хийж, татвараа төлж, хүүхдээ өсгөж яваа дундаж монгол гэр бүлд нээж өгөх нь төрийн орон сууцны бодлогын жинхэнэ шалгуур байх учиртай.